Mutui

Mutuo Prima Casa

Il mutuo per l'acquisto della prima casa offre agevolazioni fiscali introdotte dallo Stato per favorire coloro che desiderano comprare una casa e soddisfare le proprie esigenze abitative. È fondamentale comprendere le differenze tra i vari tipi di mutuo per scegliere il finanziamento più adatto alle proprie necessità, specialmente nella fase iniziale.

Cosa fare?
Il primo passo consiste nell'individuare la somma massima richiedibile. Il cliente valuterà l'importo in base alle proprie necessità e disponibilità, tenendo conto anche delle spese extra come perizie, spese di istruttoria, polizze e oneri notarili. Il secondo passo riguarda l'analisi e la scelta del tasso d'interesse, che può essere fisso, variabile o variabile con opzione. Il terzo passo comprende un approfondimento sul mutuo individuato, presentando al cliente i dettagli e il costo totale derivante dagli interessi e dall'ammortamento. Requisiti
L'acquirente deve dichiarare la residenza o l'intenzione di stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare o in quello in cui svolge la propria attività lavorativa o di studio, inclusi i casi senza retribuzione. Inoltre, l'acquirente non deve essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di un'altra casa nello stesso Comune e non deve aver già usufruito delle agevolazioni prima casa su un'altra abitazione.

Mutuo Acquisto + ristrutturazione

Durante l'acquisto di un immobile, spesso vi è la necessità di ottenere liquidità per ristrutturarlo. Il mutuo per la ristrutturazione è un finanziamento immobiliare finalizzato a lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile. Questi mutui, comunemente noti come di 'acquisto e ristrutturazione', non differiscono significativamente dai mutui per l'acquisto. Gli istituti finanziatori offrono soluzioni a tasso fisso, variabile o misto, con periodi di rimborso a rate indicizzate IRS ed Euribor.
Cosa fare?
Il primo passo consiste nell'identificare e documentare la spesa prevista per l'acquisto e la ristrutturazione dell'immobile. Solitamente, il finanziatore copre l'80% della spesa prevista e documentata, poiché i lavori aumenteranno il valore futuro dell'immobile stesso.
Il secondo passo prevede che l'istituto finanziatore eroghi un finanziamento iniziale per l'acquisto dell'immobile e richieda al mutuatario un preventivo accurato dei lavori di ristrutturazione (computo metrico dei lavori) emesso da una società specializzata. Questo preventivo deve essere dettagliato, indicando tutte le voci di intervento con le relative spese.
Il terzo passo coinvolge un perito incaricato dall'ente erogante per valutare il valore reale dell'immobile e il costo dei lavori di ristrutturazione. Durante ogni fase dei lavori, un perito certificherà che siano stati eseguiti secondo quanto richiesto e che siano in linea con la somma richiesta.
Se i lavori coinvolgono le parti portanti dell'immobile, è necessario fornire all'istituto finanziatore, oltre al preventivo di spesa, un progetto edilizio redatto da un professionista autorizzato (geometra, architetto, ingegnere edile) iscritto all'Albo Professionale. Questo documento deve essere accompagnato dalla domanda di autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune dove si trova l'immobile e dalla Denuncia di Inizio Attività (DIA).

Surroga del Mutuo

Il mutuo di surroga, basato sul principio della portabilità, consente di trasferire il proprio mutuo a un nuovo istituto finanziario senza costi aggiuntivi. Questa surroga rappresenta la soluzione ideale per ottenere condizioni di mutuo più vantaggiose, riducendo immediatamente la rata e garantendo benefici nel futuro.

Attraverso la surroga, si avvia una nuova operazione di finanziamento, modificando completamente le condizioni di tasso, importo e durata del mutuo. Questa operazione si limita al debito residuo ed è priva di costi aggiuntivi come imposte sostitutive, come stabilito dalla legge del decreto Bersani.

Cosa fare?
Il cliente stipula un nuovo mutuo con condizioni più convenienti presso un nuovo istituto finanziatore, esclusivamente per sostituire il vecchio mutuo, senza richiedere somme aggiuntive o modificare i partecipanti originali.
Il nuovo istituto finanziatore estingue il debito residuo e subentra nel rapporto con il mutuatario, prendendo il posto del precedente istituto anche nelle garanzie accessorie come fideiussioni o ipoteche.

Cosa sapere:
L'importo del nuovo mutuo non può superare il debito residuo.
I richiedenti devono essere gli stessi intestatari del mutuo originale.
Le caratteristiche del nuovo mutuo possono variare: durata, tasso, spread, piano di ammortamento e periodicità delle rate.

Vantaggi:
Nessuna penale per l'estinzione del vecchio mutuo.
Assenza di imposta sostitutiva (0,25% per la prima casa, 2% per la seconda casa).
Nessuna spesa di istruttoria o bancaria iniziale.
Possibilità di rimborso per le spese notarili.
Non è necessario cancellare l'ipoteca originale, riducendo gli adempimenti e i costi notarili: è sufficiente allegare una copia autentica dell'atto di surroga stipulato.

Mutuo CAP

I mutui con tasso a tetto massimo, noti come 'capped rate', sono una variante dei mutui a tasso variabile con la caratteristica principale che il tasso d'interesse applicato non può superare un certo valore prestabilito.

Questi mutui sono destinati a coloro che preferiscono un tasso variabile ma desiderano la sicurezza di un limite massimo. Di solito, il tasso applicato ai mutui con CAP è leggermente più alto di quello di un mutuo a tasso variabile standard, ma comunque inferiore a un tasso fisso.

Il limite massimo, o CAP, viene fissato nel contratto di mutuo e solitamente rimane costante per tutta la durata del prestito. Tuttavia, alcune banche possono ridefinire il CAP dopo un certo periodo. È comune che per questo tipo di mutuo le banche applichino uno spread leggermente superiore rispetto a un mutuo a tasso variabile tradizionale.

Questa soluzione è adatta a chi desidera trarre vantaggio dalle fluttuazioni del mercato (riducendo la rata in caso di diminuzione del tasso di riferimento), ma vuole proteggersi da eventuali aumenti significativi del tasso che, oltre al valore prestabilito nel contratto, non possono superare. È quindi una scelta che calcola e prevede un rischio già definito. Tale rischio calcolato viene compensato dalla banca attraverso l'applicazione di uno spread leggermente più alto rispetto a un mutuo a tasso variabile standard.

Sostituzione Mutuo + Ristrutturazione

Un mutuo di sostituzione e ristrutturazione è consigliato a chi necessita di ristrutturare un immobile su cui ha già un mutuo in corso per l'acquisto. Questa opzione permette di consolidare in un'unica rata il mutuo precedente con quello nuovo, evitando di avere due prestiti distinti.

Attraverso questa soluzione, è possibile rinegoziare le condizioni del mutuo (come tasso, durata e rata), sostituendo il capitale residuo del prestito originale e ottenendo la somma necessaria per i lavori di ristrutturazione. Solitamente, queste opere coinvolgono l'adeguamento degli impianti (elettrici, idraulici, termici) o il rifacimento di spazi interni o esterni dell'abitazione.

Cosa fare?
Il cliente dovrà presentare una stima economica dettagliata dei lavori di ristrutturazione (computo metrico), redatta dalla ditta edile incaricata, specificando ogni intervento e il relativo costo. L'istituto erogante si occuperà di coprire il debito residuo presso l'istituto precedente e, dopo la verifica peritale dei lavori attraverso il computo metrico, pianificherà il finanziamento in base allo stato di avanzamento dei lavori.
L'istituto finanzierà generalmente l'80% dell'importo totale dei lavori di ristrutturazione e seguirà costantemente l'avanzamento delle opere.

Nel caso in cui ci si rivolga a un nuovo istituto di credito per il secondo mutuo legato alla ristrutturazione, quest'ultimo potrebbe richiedere la cancellazione dell'ipoteca precedente per sostituirla con una nuova a proprio vantaggio. Le detrazioni fiscali previste per la prima casa rimangono generalmente invariate, fatta eccezione per gli interessi calcolati sul debito residuo del mutuo originale.

Sostituzione Mutuo + Liquidità

Un mutuo di sostituzione e liquidità è una soluzione per coloro che desiderano sostituire un mutuo esistente per la casa con uno più vantaggioso e contemporaneamente hanno bisogno di liquidità extra per soddisfare esigenze personali.

Cosa sapere:
Questo tipo di sostituzione può riguardare mutui legati all'acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'immobile.
Non è ammessa la sostituzione di un mutuo originariamente concesso per liquidità, anche se in parte.
Il mutuo che si desidera sostituire deve essere stato regolarmente ammortizzato per almeno 18 mesi.
La durata del nuovo mutuo con sostituzione e liquidità varia da 10 a 35 anni e può avere un tasso fisso, variabile o variabile con opzione.
L'importo totale del finanziamento non può superare l'80% del valore dell'immobile. Inoltre, l'importo richiesto come liquidità non può eccedere i 50.000 euro.
La liquidità erogata consente al cliente di consolidare altri debiti esistenti fino a un massimo di 50.000 euro.

Mutuo Ipotecario

Quando si richiede un mutuo, la banca o l'istituto di credito richiedono garanzie per proteggersi nel caso di mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario. La forma più comune di garanzia è la fideiussione di un garante, spesso un familiare del debitore. Altrimenti, si può garantire il mutuo con un'ipoteca, nota come 'mutuo ipotecario'.

In questo caso, la garanzia è rappresentata dall'ipoteca sull'immobile. Questo contratto, che supera i 5 anni, viene stipulato davanti a un notaio, fungendo da garante. È ampiamente utilizzato per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili, permettendo all'istituto bancario, in caso di insolvenza del debitore, di esercitare il 'diritto di rivalsa' sul bene ipotecato.

L'ipoteca è una garanzia reale disciplinata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile, comprendendo ipoteche legali, giudiziarie e volontarie.

Nei mutui per l'acquisto di una casa, di solito si adotta un'ipoteca volontaria, scelta dal richiedente per fornire la necessaria garanzia. Questo non compromette i diritti del compratore sull'uso del bene ipotecato.

L'attivazione di questa garanzia avviene solo se il creditore incontra difficoltà nel recuperare il denaro prestato a causa di ritardi nei pagamenti delle rate del mutuo.

Mutuo tasso fisso

Il tasso di interesse nel mutuo a tasso fisso rimane costante per l'intera durata del contratto, stabilito al momento della stipula. È composto dal tasso di riferimento per i prestiti a tasso fisso più lo spread, calcolato dall'EURIRS (Euro Interest Rate Swap), la media ponderata delle quotazioni di Interest Rate Swap degli istituti finanziari nell'Unione Monetaria Europea. L'EURIRS aumenta con la durata del mutuo, riflettendo un maggiore rischio per la banca, che richiede un compenso più alto per questo rischio. Lo spread, generalmente tra l'1% e il 3%, costituisce il guadagno principale per l'istituto erogatore.

In sintesi, il tasso di interesse (TAN) è dato da EURIRS + lo Spread. Poiché l'EURIRS è comune a tutte le banche, lo spread è il fattore chiave da confrontare. Un minor spread significa un tasso di interesse inferiore.

Il mutuo a tasso fisso è consigliato per chi preferisce la sicurezza e desidera conoscere in anticipo le rate e il debito complessivo. È indicato quando si prevede un aumento dell'inflazione, che solitamente comporta un aumento del costo del denaro. È opportuno optare per il fisso quando questo è simile al tasso variabile, per mantenere una rata fissa nel tempo o se si prevede un aumento dei tassi nel futuro prossimo.

Tuttavia, ci sono svantaggi: solitamente il tasso fisso è più alto rispetto al variabile, e se i tassi di mercato diminuiscono, le rate del mutuo non calano.

Mutuo tasso variabile

I mutui a tasso variabile implicano rate che variano in base agli indici economici a cui sono collegati. Solitamente, le rate di questi mutui sono più basse rispetto a quelle dei mutui a tasso fisso, ma possono variare in risposta ai cambiamenti degli indici di riferimento.

Il tasso di interesse dei mutui a tasso variabile è composto dal tasso Euribor, che riflette il costo del denaro, e lo spread, che rappresenta il margine di guadagno della banca o dell'ente finanziatore. Lo spread, influenzato dalla politica economica della banca, può variare tra diverse offerte di mutui variabili, portando a differenze significative.

In pratica, il tasso variabile nei mutui è dato dalla somma dello spread, costante per l'intera durata del mutuo, e dal tasso Euribor, il cui valore è legato ai suoi rilevamenti periodici. La banca aggiorna di conseguenza l'importo delle rate rimanenti, in base alle scadenze previste nel piano di ammortamento e ai cambiamenti dell'Euribor.

Tra le opzioni di mutui a tasso variabile, si possono trovare tassi promozionali all'inizio del mutuo, seguiti dal tasso a regime, che rappresenta il tasso effettivo del finanziamento. È importante verificare se la proposta pubblicizzata si riferisce al tasso a regime o al tasso d'ingresso, spesso promozionale, per una valutazione accurata dell'offerta.

Il tasso variabile è preferibile quando si desidera seguire l'andamento del mercato o si prevede un calo del tasso Euribor nel lungo periodo.

Questi mutui sono scelti da persone con un reddito medio-alto che potrebbero affrontare rate più elevate nel caso di aumenti nei tassi di riferimento. Esistono anche soluzioni di mutui a tasso variabile che consentono di mantenere una rata fissa.

Mutuo a tasso misto

I mutui a tasso bilanciato presentano una combinazione di percentuale a tasso fisso e variabile, determinando così un mutuo ibrido. Ad esempio, potremmo avere una percentuale del 60% basata su un tasso fisso e il restante 40% su un tasso variabile. Esistono diverse proporzioni tra tasso fisso e variabile disponibili sul mercato.

Il vantaggio principale di questa tipologia di mutuo è la possibilità di beneficiare del tasso variabile solo su una parte del finanziamento, limitando così il rischio di un aumento dei tassi.

Tuttavia, i mutui a tasso bilanciato tendono ad avere un tasso complessivo superiore rispetto a quelli a tasso variabile. Inoltre, in caso di diminuzione del tasso di riferimento come l'Euribor, solo una parte del mutuo subisce questa riduzione.

Mutuo rata costante durata variabile

Quello che descrivi è il mutuo a rata fissa e durata variabile, una particolare tipologia di mutuo che tiene costante l'importo della rata, ma regola la durata del mutuo in base all'andamento del tasso variabile. In caso di variazioni dei tassi di interesse, anziché modificare l'importo della rata, si adatta la durata del mutuo.

Questo tipo di mutuo si rivolge a coloro che desiderano approfittare dei vantaggi del tasso variabile, ma vogliono mantenere stabile l'importo della rata. Tuttavia, ci sono alcune considerazioni da fare, specialmente in caso di aumenti significativi dei tassi nei primi anni. In un mutuo a tasso variabile tradizionale, se ci sono aumenti dei tassi, l'importo della rata aumenta principalmente per via degli interessi, poiché la quota capitale rimane pressoché invariata.

Con i mutui a rata fissa e durata variabile, essendo l'importo della rata costante, la quota di interesse crescente deve essere bilanciata con una diminuzione della quota capitale, per rispettare l'ammontare fisso della rata. Questo comporta un ritardo nel rimborso della quota capitale, aumentando il rischio legato agli interessi pagati, specialmente se il mutuo ha una lunga durata e si verificano aumenti significativi dei tassi nei primi anni.

Ad esempio, se si considera un mutuo trentennale di 150.000 euro a rata fissa al 5%, un aumento dei tassi dal 5% al 6% nel primo anno potrebbe far aumentare la durata del mutuo da 30 a quasi 35 anni e 7 mesi. Questo comporterebbe una spesa totale di interessi più alta rispetto a un mutuo tradizionale, poiché una maggiore quantità di interessi sarebbe pagata nel corso del tempo.

In situazioni in cui ci sono riduzioni dei tassi di interesse nella fase iniziale, un mutuo a rata fissa e durata variabile potrebbe beneficiare di una durata di ammortamento inferiore rispetto a un mutuo tradizionale, grazie alla diminuzione dei costi di interesse.

Va considerato che eventuali adeguamenti dei tassi nella parte finale del mutuo non compensano adeguatamente gli aumenti avvenuti nella fase iniziale, principalmente perché il debito residuo è più alto nella fase iniziale del mutuo.

Mutuo a tasso rinegoziabile

I mutui a tasso rinegoziabile sono caratterizzati dalla flessibilità di permettere al mutuatario di passare tra un tasso fisso e uno variabile (o viceversa) durante la durata del mutuo, seguendo le condizioni previste nel contratto. Questa opzione consente al mutuatario di decidere, a intervalli prestabiliti, se mantenere il tasso iniziale o cambiarlo in base alle condizioni di mercato.

Alcune proposte di mutui a tasso rinegoziabile potrebbero includere un tasso d'ingresso per un periodo iniziale. Dopo questa fase, il mutuatario può scegliere il tipo di tasso da applicare alle rate successive entro un periodo determinato dal contratto. Trascorso questo periodo, il mutuatario avrà nuovamente l'opportunità di decidere il tipo di tasso da utilizzare nel mutuo.

Il principale vantaggio di questa opzione è la flessibilità offerta al mutuatario nel cambiare il tipo di tasso in base alle condizioni finanziarie e di mercato. Tuttavia, cambiando il tasso, il mutuo sarà calcolato sulle condizioni attuali, il che potrebbe comportare tassi più alti o più bassi rispetto al periodo precedente.

In sostanza, ogni volta che si avvicina il termine dell'opzione, è possibile cambiare il tipo di tasso, come se si stipulasse un nuovo contratto per un periodo corrispondente all'opzione. Il mutuo verrà quindi regolato in base agli indici di quotazione alla fine del periodo dell'opzione. Lo spread rimarrà costante per tutta la durata del mutuo, mentre il tasso IRS o l'Euribor per il tasso fisso o variabile rispettivamente, potrebbero variare.

Ad esempio, se si inizia con un mutuo a tasso fisso al 6% per cinque anni, al termine del quinquennio si avrà la possibilità di scegliere se continuare con il tasso fisso o passare a un altro tipo di tasso. Se si decide di mantenere il tasso fisso, si considererà l'IRS aggiornato per il prossimo periodo di cinque anni, più lo spread.

Questi mutui offrono la possibilità di passare tra tasso fisso e variabile senza costi aggiuntivi e possono essere rinegoziati ogni tre, quattro o cinque anni, a seconda delle condizioni contrattuali. Si rivolgono a coloro che desiderano rimandare la decisione sul tipo di tasso da applicare e beneficiano di opportunità come poter sfruttare un tasso fisso più basso in caso di diminuzione dei tassi.